Verifica el valor de referència cadastral abans de signar arres en l’adquisició d’una vivenda

Revisa la valoració de referència cadastral oculta abans de procedir amb la signatura de les arres en l’adquisició d’una vivenda

Els advocats recomanen: verifica el valor de referència cadastral previ a la subscripció del contracte d’arres per a l’adquisició d’un immoble.

Des del passat 1 de gener, l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), el tribut que es paga en comprar una vivenda usada, té una nova base imposable: ja no és el preu pagat pel comprador, sinó el valor de referència del Cadastre. Així, el contribuent no pagarà impostos pel que li ha costat la casa, sinó pel seu valor de mercat, que la llei presumeix que és el valor de referència aprovat per la Direcció General del Cadastre i publicat aquí.

El Valor de Referència: Clau per a la Tributació Immobiliària

El nou valor de referència és una mesura establerta per la Direcció General del Cadastre. Es calcula en base als preus de les transaccions immobiliàries realitzades davant notari, considerant les característiques cadastrals específiques de cada propietat. Aquest valor s’actualitza anualment i s’aplica de manera uniforme en tots els municipis. És important per a la base imposable de certs impostos com l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD) i l’Impost de Successions i Donacions (ISyD). Per obtenir més informació sobre el procediment de determinació d’aquests valors, pots visitar la Seu Electrònica del Cadastre.

Impacte del Valor de Referència del Cadastre en la Tributació Immobiliària

En termes pràctics, el nou valor de referència del Cadastre actua com el valor mínim imposable per a la tributació en la compra de vivendes de segona mà. Si un contribuent declara un valor de compra davant notari que és inferior al valor de referència del Cadastre, l’administració tributària autonòmica pot exigir el pagament d’impostos basant-se en el valor de referència, emetent una liquidació complementària sense necessitat de realitzar una comprovació de valors. A més, si el contribuent declara un valor inferior al de referència del Cadastre, existeix el risc de ser sancionat per no complir amb la base imposable que estableix la llei.

Els Riscos de l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) en les Compravendes Immoibles

Salvador Salcedo, membre d’Àtic Jurídic, ha observat una tendència en la qual diversos compradors es veuen obligats a cancel·lar la compra d’una propietat després de signar el contracte d’arres. La raó d’aquesta revocació és el descobriment que el cost de l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) excedeix el que s’havia calculat prèviament. Aquesta despesa inesperada ha resultat en l’anul·lació de l’acord i la pèrdua del dipòsit inicial entregat.

Cancel·lació de Venda i Conseqüències Segons l’Article 1454 del Codi Civil

L’article 1454 del Codi Civil contempla l’opció d’anul·lar la venda si s’ha excedit el temps estipulat per presentar-se a la notaria. En tal cas, les parts involucrades han d’acceptar les repercussions: si la cancel·lació es deu a accions del comprador, aquest perdrà la quantitat entregada com a arres; d’altra banda, si la culpa recau en el venedor, haurà de reemborsar el doble de les arres rebudes.

Riscos dels Arres Penitencials: Valor Cadastral i Impostos

La pràctica d’entregar arres penitencials per part del comprador es realitza freqüentment per assegurar la transacció i prevenir que altres interessats adquireixin la propietat. Aquesta acció, sovint precipitada i sense una verificació prèvia del valor de referència cadastral de l’immoble, pot comportar complicacions. Si resulta que el valor cadastral és més gran que el preu acordat per a la compra, el comprador s’enfrontarà a l’obligació d’abonar una quantitat significativament més alta en concepte d’Impost de Transmissions Patrimonials del que inicialment havia calculat.

Els Riscos dels Arres Penitencials en la Compra Immobiliària

Salvador Salcedo adverteix que si el comprador no pot cobrir el cost addicional, que en els casos més extrems consultats podria ascendir a desenes de milers d’euros, existeix el risc que la compra no es concreti. Això comportaria la pèrdua tant de l’immoble com dels diners entregats com a arres. Una opció alternativa seria assumir el cost addicional, sempre que sigui financerament possible, i després desafiar el valor de referència establert en l’autoliquidació de l’ITP, amb l’esperança que l’Agència Tributària reemborsi l’excedent que el comprador va haver de pagar inicialment.

L’Impacte del Valor de Referència del Cadastre en l’Impost de Transmissions Patrimonials

Durant les transaccions de compra i venda, el valor de referència incidirà únicament en l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) de l’adquirent, però no en l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF) del venedor. Aquest últim haurà de reportar en la seva declaració d’IRPF el valor real de venda com el valor de transmissió per calcular la guanyança o pèrdua de patrimoni, que es basa en l’import acordat en la transacció, no en el valor de referència del Cadastre.

El Valor de Referència del Cadastre i la Plusvàlua Municipal: Detalls Importants

El representant d’Àtic Jurídic assenyala que fins i tot un valor de referència alt no tindrà impacte en l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana, comunament conegut com a plusvàlua municipal, que ha d’abonar el venedor en el seu rol de transmissor. Això no aplica si la venda es va realitzar amb pèrdues. Per a la comparació dels documents de venda, s’ha de tenir en compte el valor consignat a l’escriptura, i no el valor de referència establert pel Cadastre.

Procés per qüestionar l’estimació de valor del Cadastre

Per qüestionar el valor de referència determinat pel Cadastre, hi ha dues opcions: una és corregir les autoliquidacions que els contribuents han presentat després de la signatura de l’escriptura de compravenda a la notaria i demanar la devolució dels ingressos que es van pagar sense deure. L’altra és impugnar directament les liquidacions que es rebin després d’haver pagat els impostos basant-se en el valor de l’escriptura, en cas que aquest fos menor al valor de referència. No obstant això, en optar per aquesta via, el comprador corre el risc d’enfrontar sancions per part de la Hisenda de la comunitat autònoma en qüestió.

Desafiament del Valor de Referència del Cadastre: Estratègies i Consideracions

La dificultat rau en que la normativa de l’ITPAJD assumeix que la valoració de referència del Cadastre equival al valor de mercat de la propietat. En conseqüència, recau en el contribuent la responsabilitat d’evidenciar i argumentar que aquest valor de referència no reflecteix el valor de mercat real del bé immoble. Per a aquest fi, es pot recórrer a qualsevol tipus d’evidència permesa legalment, com valoracions independents o un document notarial que verifiqui la condició actual i el desgast de la propietat.

Conclusió

La revisió del valor de referència cadastral és essencial abans de signar un contracte d’arres per a l’adquisició d’un immoble, ja que des del 1 de gener de 2022, aquest valor determina la base imposable de l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP). A continuació es resumeixen els punts clau:

1. Nou Valor de Referència:

• – Establert per la Direcció General del Cadastre basant-se en preus de transaccions immobiliàries.
• – Utilitzat per calcular la base imposable de l’ITP i altres impostos com l’Impost de Successions i Donacions.

2. Impacte en la Tributació:

• – El valor de referència actua com a valor mínim imposable per a la compra d’immobles de segona mà.
• – Declarar un valor de compra inferior al valor de referència pot resultar en liquidacions complementàries i sancions.

3. Riscos en la Signatura del Contracte d’Arres:

• – El descobriment de costos més alts en l’ITP després de la signatura del contracte d’arres pot portar a la cancel·lació de la compra i la pèrdua del dipòsit.
• – En cas de cancel·lació per part del comprador, aquest perdrà les arres; si és per part del venedor, haurà de retornar el doble de les arres.

4. Verificació Prèvia del Valor de Referència:

• – És recomanable verificar el valor de referència cadastral abans de subscriure el contracte d’arres per evitar sorpreses desagradables en el cost de l’ITP.

5. Desafiament del Valor de Referència:

• – Es pot corregir l’autoliquidació i sol·licitar la devolució d’ingressos indeguts o impugnar directament les liquidacions rebudes.
• – El contribuent ha de demostrar que el valor de referència no reflecteix el valor de mercat real, utilitzant valoracions independents o documents notarials.

6. Impacte Limitat en Altres Impostos:

• – El valor de referència no afecta l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF) del venedor ni la plusvàlua municipal, excepte en casos de venda amb pèrdues.

En resum, és fonamental revisar el valor de referència cadastral abans de signar un contracte d’arres per evitar complicacions financeres i garantir una transacció immobiliària segura i transparent.

Instal·lació de Persianes: Funcionalitat i Sostenibilitat

Reformas Integrales IVAN ofereix serveis d’instal·lació de persianes que combinen funcionalitat, estil i un compromís ferm amb la sostenibilitat. Utilitzant materials de primera qualitat i tècniques respectuoses amb el medi ambient, aquesta empresa assegura que cada persiana instal·lada no només millori la privacitat i el control de la llum a la teva llar, sinó que també contribueixi a l’eficiència energètica i a la reducció de l’impacte ambiental. Amb una àmplia gamma de dissenys i materials, Reformas Integrales IVAN proporciona solucions que s’adapten a qualsevol estil i necessitat, garantint durabilitat i un acabat impecable. Confiar en ells per a la instal·lació de persianes significa optar per una llar més confortable, estèticament agradable i eco-friendly.

Instal·lació d’Energia Solar Fotovoltaica: Sostenibilitat i Estalvi Energètic

REFORMAS HECHO A MANO, S.L.U. és l’empresa de referència per a la instal·lació d’energia solar fotovoltaica, oferint solucions que combinen sostenibilitat, eficiència energètica i estalvi econòmic. Amb un equip d’experts altament qualificats, aquesta empresa utilitza materials de màxima qualitat i les últimes tecnologies en energia solar per garantir una instal·lació òptima i duradora. Cada projecte es realitza amb un compromís ferm amb el medi ambient, reduint l’impacte ecològic i promovent l’ús d’energies renovables. Amb REFORMAS HECHO A MANO, S.L.U., pots transformar la teva llar en un espai més sostenible i econòmicament eficient, aprofitant els beneficis de l’energia solar fotovoltaica per contribuir a un futur més verd.