Alienació de propietats heretades: procediments i consideracions per al 2024

Alienació de propietats heretades: procediments i consideracions per al 2024

La transferència d’un immoble rebut per herència implica diversos tràmits i obligacions fiscals. És fonamental comprendre els detalls i els possibles conflictes entre cohereters.

La venda d’una propietat heretada és una opció comuna quan es rep un bé immoble (o una part d’aquest) per successió i no es desitja mantenir la titularitat. Aquest procés pot generar nombrosos dubtes, particularment en casos d’herències compartides entre germans. Sorgixen preguntes sobre com procedir si un cohereter s’oposa a la venda, si és possible transferir una propietat heretada sense inscriure-la en el registre, com declarar fiscalment la transacció, o si existeixen deduccions tributàries aplicables en l’IRPF per l’alienació d’un immoble heretat.

Aquesta guia aborda les teves inquietuds perquè puguis gestionar l’alienació de la teva propietat heretada el 2024 amb total certesa legal.

Procés de venda d’un immoble heretat

El primer requisit per enajenar un bé heretat és acceptar la successió. Un cop la propietat estigui registrada al teu nom, podràs procedir amb la venda. La complexitat del tràmit augmenta quan hi ha múltiples hereus involucrats.

Documentació necessària per heretar l’immoble

L’acceptació de l’herència precedeix la venda i requereix certs documents:

• Acta de defunció
  Certificació d’últimes voluntats
  Testament del causant, si existeix

Procés d’acceptació

En cas de ser l’únic hereu, el teu consentiment davant notari serà suficient per continuar el procés. No obstant això, si hi ha múltiples hereus (comunament germans), poden sorgir complicacions si algun refusa acceptar l’herència.

Existència de testament

Quan hi ha testament, es procedeix a elaborar un inventari detallat d’actius, drets, deutes i obligacions del difunt. Posteriorment, es redacta l’escriptura de partició hereditària, que especifica la distribució del patrimoni entre els beneficiaris.

Absència de testament

En cas de no existir testament, el notari estableix qui són els hereus legítims i les seves respectives quotes, conforme a la legislació vigent. Es genera aleshores un acta de declaració d’hereus, identificant als cridats a succeir.

Després d’aquesta determinació, es procedeix a l’elaboració de l’escriptura de partició hereditària, de manera similar al cas anterior: el notari realitza un inventari exhaustiu dels béns i passius del difunt, i distribueix el patrimoni entre els hereus designats.

Càrregues fiscals associades a l’herència

L’acceptació i posterior venda d’un immoble heretat comporta diverses obligacions tributàries:

Impost sobre Successions i Donacions: Aquest gravamen es satisfà en el moment de rebre l’herència, sent la seva quantia variable segons la comunitat autònoma. Constitueix un requisit indispensable per inscriure la propietat al teu nom en el Registre de la Propietat i ha de liquidar-se dins del semestre següent al decés del causant. És rellevant destacar que hi ha beneficis fiscals aplicables a hereus directes, per la qual cosa resulta crucial assessorar-se i familiaritzar-se amb la normativa regional corresponent.

Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana:

Aquest tribut, gestionat a nivell municipal, grava l’apreciació del valor dels terrenys urbans, quan aquesta es verifica. La seva liquidació ha d’efectuar-se en un termini semestral, atenent a les disposicions específiques de l’ajuntament on radica l’immoble.

L’impost es merita en dos moments: en heretar la propietat i en enajenar-la posteriorment, sempre que es constati un increment de valor. És important assenyalar que, a partir del 9 de novembre de 2021, s’exigeix el pagament de totes dues plusvàlues quan la recepció de l’herència i la venda es materialitzen dins del mateix exercici fiscal.

Aquesta modificació recent implica una doble imposició en situacions on la transmissió hereditària i la posterior alienació ocorren en un interval temporal reduït, la qual cosa pot suposar una càrrega fiscal addicional per als hereus que opten per una ràpida venda de l’immoble.

Registre de l’immoble heretat

L’escriptura de partició i adjudicació hereditària possibilita l’actualització de la titularitat de les propietats immobiliàries en el Registre de la Propietat. Aquest tràmit és crucial i ha de realitzar-se després d’haver satisfet les obligacions fiscals pertinents.

El procés d’inscripció registral confereix seguretat jurídica a la nova situació patrimonial, establint de manera oficial i pública la teva condició de propietari del bé heretat. Aquesta formalització és fonamental per a futures transaccions, ja que:

1. Acredita fefaentment el teu dret sobre l’immoble.
2. Protegeix els teus interessos davant possibles reclamacions de tercers.
3. Facilita eventuals operacions de venda o gravamen sobre la propietat.

És recomanable efectuar aquesta inscripció amb celeritat després de l’acceptació de l’herència, ja que contribueix a prevenir complicacions legals i simplifica futurs tràmits relacionats amb l’immoble.

Alienació de l’immoble heretat

Després de l’acceptació de l’herència, cada hereu es converteix en propietari del bé immoble segons la proporció establerta en l’escriptura de partició. Aquest moment marca l’inici de la possibilitat de procedir amb la venda, distribuint els ingressos entre els hereus conforme a les seves respectives quotes de participació en la propietat.

El procés de compravenda segueix els passos convencionals. Tanmateix, quan existeixen múltiples hereus, es recomana la designació d’un intermediari per gestionar els tràmits de la transacció. Aquesta mesura preventiva busca:

1. Minimitzar potencials desacords entre cohereters.
2. Agilitzar el procés de venda.
3. Garantir una comunicació fluida i transparent.
4. Assegurar una distribució equitativa dels beneficis.

La intervenció d’un mediador imparcial pot resultar crucial per mantenir relacions cordials entre els hereus i facilitar una resolució eficient de qualsevol discrepància que pogués sorgir durant el procés de venda.

Així mateix, és altament aconsellable formalitzar la inscripció de la nova situació jurídica de l’immoble en el Registre de la Propietat abans d’iniciar el procés de compravenda. Aquesta acció proporciona màxima seguretat legal a totes les parts involucrades en la transacció.

La regularització completa de la documentació simplifica considerablement el procés de venda. Permet al potencial comprador accedir a informació detallada sobre l’estat de l’immoble, la seva titularitat i l’existència de possibles càrregues, abans de comprometre’s. Aquest nivell de transparència i certesa jurídica pot ser determinant per a:

1. Agilitzar les negociacions.
2. Prevenir complicacions legals posteriors.
3. Facilitar l’obtenció de finançament bancari per part del comprador.

En efecte, moltes entitats financeres exigeixen com a requisit indispensable que la propietat estigui degudament registrada i lliure de càrregues per concedir un préstec hipotecari. Per tant, una situació registral clara no només beneficia el venedor, sinó que també amplia el ventall de possibles compradors en facilitar el seu accés al finançament.

Tributació per l’alienació d’un habitatge heretat

L’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF) s’aplica exclusivament en cas de venda de l’immoble heretat, no en el moment de rebre’l en herència. Si la transacció genera una plusvàlua, aquesta ha d’incloure’s en la teva declaració fiscal.

Aspectes clau a considerar:

1. Període de declaració: La guanyança es reflecteix en l’IRPF de l’exercici en què es fa la venda.
2. Càlcul de la plusvàlua: Es determina restant el valor d’adquisició al preu de venda.
3. Hereus múltiples: En cas d’un immoble heretat per diversos cohereters, cadascun ha de declarar la guanyança proporcional a la seva quota de participació en la propietat.
4. Valor d’adquisició: Generalment, es considera el valor declarat en l’Impost sobre Successions i Donacions.
5. Despeses deduïbles: Poden incloure’s costos associats a la venda, com honoraris d’agents immobiliaris o despeses notarials.

És recomanable conservar tota la documentació relacionada amb l’herència i la posterior venda per justificar els valors declarats davant l’autoritat fiscal si fos necessari.

Distribució de l’herència immobiliària davant la negativa d’un cohereter

Quan un hereu es mostra reaci a participar en el repartiment d’una propietat heretada, mentre els altres estan disposats a fer-ho, es pot recórrer al següent procediment:

1. Notificació notarial: Es sol·licita al notari que emeti un acta de notificació a l’hereu renuent, establint un termini perquè decideixi sobre l’acceptació o rebuig de la seva part de l’herència.
2. Període de decisió: L’hereu disposa de 30 dies naturals per manifestar la seva postura respecte a l’herència, cosa que implica acceptar o renunciar a la seva porció de l’immoble.
3. Acceptació tàcita: Si l’hereu no respon dins del termini estipulat, s’interpreta com una acceptació implícita de l’herència.
4. Repudi explícit: En cas que l’hereu rebutgi formalment l’herència, la seva part es redistribuirà conforme a les disposicions legals aplicables.

Aquest mecanisme permet resoldre situacions d’indecisió o falta de cooperació, facilitant la conclusió del procés hereditari i l’eventual venda de l’immoble. És fonamental respectar els terminis i procediments legals per garantir la validesa de les decisions preses.

Alternativa per a l’hereu reticent

Una altra via disponible per a l’hereu que no desitja acceptar l’herència és l’alienació del seu dret successori a un tercer. Aquesta pràctica, coneguda com venda de proindivís, és comuna en:

1. Herències de béns immobles
2. Casos de divorci amb disputes sobre propietats familiars

Aspectes a considerar:

• – Empreses especialitzades: Existeixen entitats dedicades a l’adquisició d’aquests drets successoris.
• – Valoració reduïda: És probable que la compensació econòmica sigui inferior al valor real de la porció heretada en condicions normals.

– Avantatges:

Evita conflictes familiars
Proporciona liquiditat immediata
Allibera l’hereu de responsabilitats associades

– Desavantatges:

Pèrdua potencial de valor
Renúncia a futurs beneficis de l’immoble

Aquesta opció pot ser útil per a hereus que busquen una sortida ràpida, encara que implica generalment un sacrifici econòmic. És crucial avaluar detingudament les implicacions financeres i legals abans d’optar per aquesta solució.

Període d’espera per a la venda d’una propietat heretada

Actualment, no existeix un termini legal obligatori per enajenar un immoble heretat. Aquesta situació és resultat d’un canvi legislatiu recent:

Data clau: 3 de setembre de 2021
Modificació: Derogació de l’article 28 de la Llei Hipotecària

Implicacions del canvi:

1. Eliminació de l’espera: Ja no és necessari esperar dos o cinc anys per vendre.
2. Flexibilitat temporal: La venda es pot efectuar en qualsevol moment després de l’acceptació de l’herència.
3. Supressió de restriccions: S’ha eliminat la limitació que impedia la inscripció a favor d’hereus no forçosos durant dos anys.
4. Protecció d’hereus: Anteriorment, la norma buscava salvaguardar els drets de possibles hereus forçosos no coneguts.
5. Equitat legal: La modificació es considera més justa, ja que no discrimina entre tipus d’hereus.

Aquest canvi normatiu agilitza significativament el procés de venda de propietats heretades, permetent als hereus disposar del bé amb més llibertat i rapidesa.

Resolució de conflictes en la venda d’una propietat heretada

Quan sorgeix desacord entre cohereters sobre la venda d’un immoble heretat, es presenta una situació complexa però no infreqüent. Aquest escenari pot manifestar-se de diverses maneres:

1. Un hereu s’oposa a la venda.
2. Diversos hereus rebutgen l’alienació.
3. Divisió equitativa d’opinions (per exemple, dos a favor, dos en contra).

Solució legal:

La via per resoldre aquest impàs és l’extinció del condomini, que s’aconsegueix mitjançant:

1. Acció judicial de divisió de cosa comuna.
2. Fonament legal: Article 400 del Codi Civil, que estableix que cap copropietari està obligat a romandre en la comunitat.
3. Procediment: Sol·licitud judicial de subhasta de l’immoble.

Consideracions importants:

– Aquesta opció, encara que legal, no és ideal.
– La subhasta judicial sol resultar en un preu de venda inferior al valor de mercat.
– Es recomana buscar alternatives negociades abans de recórrer a aquesta via.

És aconsellable intentar arribar a un acord amistós entre els hereus, possiblement amb l’ajuda d’un mediador, abans d’optar per la solució judicial, que pot resultar econòmicament desavantatjosa per a totes les parts implicades.

Alienació parcial d’una propietat heretada

Efectivament, és factible vendre la teva quota d’un habitatge heretat. Aquest procediment es denomina venda de proindivís i pot realitzar-se:

1. A un tercer interessat
2. A empreses especialitzades en aquest tipus de transaccions

Consideracions:

– Aquesta opció sol resultar en un preu de venda inferior al valor de mercat habitual.
– Pot ser una solució ràpida en cas de necessitat de liquiditat o desacord entre cohereters.

Venda d’immoble heretat sense registre

Aspectes legals:

– A Espanya, no és obligatori escriturar l’herència ni registrar el canvi de titularitat.
– No obstant això, es recomana encaridament realitzar aquests tràmits.

Avantatges del registre:

1. Garanteix al comprador la teva propietat legítima.
2. Estableix la data d’adquisició.
3. Protegeix enfront de tercers i creditors.

Implicacions pràctiques:

– Els compradors solen ser reticents a adquirir propietats no registrades.
– La manca de registre pot complicar la verificació de càrregues o deutes pendents.
– El finançament hipotecari generalment requereix que la propietat estigui degudament registrada.

En resum, encara que tècnicament és possible vendre sense registrar, fer-ho pot complicar significativament la transacció i potencialment reduir el valor de venda de l’immoble.

Venda i ocupació de propietats heretades: aspectes legals

1. Venda sense acceptació de l’herència:
   – No és possible vendre un immoble sense acceptar prèviament l’herència.
   – La propietat roman a nom del difunt fins a l’acceptació.
2. Venda per cònjuge supervivent:
   – En règim de guanys, el cònjuge sol posseir el 50% i els fills hereten la resta.
   – Es crea un condomini amb múltiples propietaris.
   – Cap copropietari pot vendre sense el consentiment dels altres.
   – Solució davant bloquejos: divisió de cosa comuna per extingir el condomini.
3. Ocupació d’habitatge heretat:
   – Un hereu no té dret automàtic a residir en l’immoble compartit.
   – Els altres propietaris poden desallotjar l’ocupant sense acord previ.
   – Opcions recomanades:
   a) Pactar un arrendament formal.
   b) Acordar per escrit una cessió gratuïta (temporal o indefinida).
   – Sense acord, els cohereters poden iniciar un desnonament per precari.

En tots aquests casos, és crucial buscar el consens entre els hereus i formalitzar els acords per escrit per evitar conflictes futurs. La comunicació oberta i l’assessoria legal poden ser clau per resoldre situacions complexes en herències compartides.

Herència d’una propietat hipotecada: implicacions i opcions

Al heretar un immoble amb una hipoteca pendent, es presenten les següents consideracions:

1. Acceptació integral:

– En acceptar l’herència, s’assumeixen tant els actius com els deutes.
– La hipoteca pendent es converteix en responsabilitat de l’hereu.

2. Assegurança de vida vinculada:

– Si existeix, cobrirà el deute hipotecari restant.
– Simplifica el procés, eliminant la càrrega financera per als hereus.

3. Opcions sense assegurança de vida:

a) Acceptació pura i simple:
– S’assumeix la totalitat del deute hipotecari.
– L’hereu respon amb el seu patrimoni personal.

b) Acceptació a benefici d’inventari:
– El deute es salda únicament amb el patrimoni heretat.
– Protegeix el patrimoni personal de l’hereu.
– Limita la responsabilitat al valor dels béns heretats.

c) Renúncia a l’herència:
– Opció si els deutes superen el valor dels béns.
– S’evita assumir responsabilitats financeres.

És crucial avaluar acuradament la situació financera de l’immoble heretat abans de prendre una decisió. L’acceptació a benefici d’inventari sol ser una opció prudent, especialment quan es desconeix l’abast total dels deutes associats a l’herència. Es recomana buscar assessorament legal per comprendre plenament les implicacions de cada opció.

Reformas Integrales IVAN: la millor opció per a la seva piscina

Si vostè vol gaudir d’una piscina de qualitat, confortable i segura, no dubti en contactar amb Reformas Integrales IVAN, una empresa especialitzada en la construcció de piscines amb coberta de tancament d’alumini. Aquest sistema li permetrà tancar la seva piscina quan no la faci servir, protegint-la de la brutícia, el fred i els accidents. A més, podrà obrir-la fàcilment quan vulgui banyar-se, aprofitant la llum natural i l’aire lliure. Reformas Integrales IVAN li ofereix un servei personalitzat, professional i garantit, amb materials de primera qualitat i un disseny adaptat al seu espai i al seu gust. No esperi més i sol·liciti el seu pressupost sense compromís. Reformas Integrales IVAN és la seva millor opció per a la seva piscina.

REFORMAS HECHO A MANO, S.L.U.: la solució ideal per a les seves portes de vidre temperat

Si vostè busca un servei de qualitat, professional i garantit per a la instal·lació de portes de vidre temperat, no busqui més i contacti amb REFORMAS HECHO A MANO, S.L.U., una empresa de reformes integrales en Catalunya amb més de 20 anys d’experiència. Les portes de vidre temperat són una opció elegant, moderna i segura per a la seva llar o negoci, ja que ofereixen una gran resistència als impactes, una bona aïllament tèrmic i acústic, i una fàcil neteja i manteniment. A més, les portes de vidre temperat permeten l’entrada de llum natural i creen una sensació d’amplitud i transparència. REFORMAS HECHO A MANO, S.L.U. li ofereix una àmplia varietat de models, colors i acabats de portes de vidre temperat, així com tots els accessoris i ferratges necessaris per a la seva correcta instal·lació. Els seus professionals li assessoraran i informaran de les millors opcions per al seu espai i el seu gust, i li faran un pressupost sense compromís. No ho dubti més i confiï en REFORMAS HECHO A MANO, S.L.U., la solució ideal per a les seves portes de vidre temperat.