Transformació de Local Comercial en Habitatge: Passos i Consideracions

Transformació de Local Comercial en Habitatge: Passos i Consideracions

Una oficina o local comercial podria convertir-se en la teva nova llar. Coneixes els passos necessaris per iniciar aquest procés?

No et preocupis, no estem suggerint que et mudis a la feina amb un sac de dormir. La idea és transformar un local que ha estat una oficina en un habitatge, una opció que cada cop més persones consideren davant l’augment dels preus de l’habitatge. Però, és realment possible? Quins problemes podries enfrontar? Com fer-ho respectant la legalitat?

Rendibilitat de la Conversió de Local en Habitatge: Normatives i Consideracions

Des de 2006, els habitatges han de complir amb el Codi Tècnic de l’Edificació (CTE), una normativa d’obligat compliment a tot el territori nacional. A més del CTE, existeixen normes d’habitabilitat a nivell autonòmic i municipal. Cada municipi pot establir les seves pròpies condicions per als habitatges, i si aquestes són més restrictives que el codi tècnic, prevaldran i s’hauran de complir.

Convertir un Local en Habitatge: Requisits Legals i Procés a Seguir

En l’àmbit jurídic, una oficina o local està registrat com a tal en les escriptures i en el Registre de la Propietat, i no pot canviar-se simplement perquè decidim viure-hi”, assenyala Pablo García, d’Atrezo Arquitectes.

Oficines i locals no estan preparats inicialment per a ús residencial i legalment no es pot viure en un immoble que no tingui aquesta finalitat. No obstant això, és possible convertir una oficina en habitatge de forma legal mitjançant un canvi d’ús a l’ajuntament.

Per a això, és necessari presentar un projecte de canvi d’ús elaborat per un arquitecte o arquitecte tècnic, que ha de complir totes les normatives vigents. Per tant, el més recomanable és contactar amb un professional habilitat per gestionar aquest procés.

El Cost del Canvi d’Ús d’un Local a Habitatge: Factors a Considerar

“Els costos són variables depenent de l’actuació, però inclouen l’estudi de viabilitat, el projecte tècnic, la direcció d’obra, la gestió de llicències, les taxes municipals i la construcció”, explica el fundador de Klick Arquitectes.

Igual que en la construcció d’una casa, el preu depèn de diversos factors, com la superfície i la complexitat de l’obra, entre altres.

Convertir un Local en Habitatge: Cost Estimat i Detalls Financers

Per convertir un local de 80 m² en un habitatge de dos dormitoris, el cost total seria aproximadament de 50.000 euros. Aquí tens una estimació detallada de les despeses:

• – Preu de l’obra: 500 euros/m² = 40.000 euros
• – Projecte de canvi d’ús: 1.990 euros
• – Direcció d’obres: 1.500 euros
• – Visat del col·legi: 200 euros
• – Llicència aproximadament: 300 euros
• – Impost de construccions i obres: 4.900 euros

Condicions per al Canvi d’Ús d’Oficina a Habitatge

Per determinar si una oficina o local comercial pot transformar-se en habitatge, és necessari avaluar tant la seva viabilitat urbanística com geomètrica.

• – Viabilitat urbanística: És crucial revisar el Pla General del Municipi on es troba l’immoble. Entre els usos permesos ha de figurar el residencial sense restriccions sobre la planta de l’edifici en què se situï. “Podem tenir un ús residencial permès a l’edifici, però no a la planta baixa. En aquests casos, no seria possible”, explica Pablo García.
• – Viabilitat geomètrica: Han de complir-se les normes d’habitabilitat, que varien segons el municipi. A continuació, alguns exemples de condicions mínimes generals:

1. 1. Tota habitatge unifamiliar haurà de comptar almenys amb cuina, menjador, un dormitori de dos llits i un vàter, considerant la relació entre la capacitat de l’habitatge i el nombre i sexe dels seus habitants.
   2. Les habitacions han de ser independents entre si, de manera que cap serveixi de pas a una altra, especialment els dormitoris, que no han de ser utilitzats com a pas al vàter.
   3. Cada habitació habitable, tant de dia com de nit, ha de tenir ventilació directa a l’exterior mitjançant un forat la superfície del qual sigui almenys 1/10 de la superfície de la planta.
   4. L’extracció de campanes de cuina s’ha de realitzar per coberta.
   5. Els patis que proporcionen llum i ventilació a cuines i vàters han de ser sempre oberts, sense cobrir en cap altura, amb sòl impermeable i desguàs adequat, amb recollida d’aigües pluvials, embornals i sifó aïllador.
   6. Les dimensions mínimes de les diferents habitacions seran les següents:

• • • – Dormitoris d’un sol llit: 6 m² i 15 m³ de volum
    • – Dormitoris de dos llits: 10 m² i 25 m³
    • – Sala d’estar: 10 m²
    • – Cuina: 5 m²
    • – Vàter: 1,5 m²
    • – Si la cuina i la sala d’estar constitueixen una sola peça: 14 m²
    • – L’amplada del passadís serà de 0,80 metres, excepte a la part corresponent a l’entrada en el pis, l’amplada del qual s’elevarà a 1 metre
    • – L’alçada de totes les habitacions, mesurada del paviment al sostre, no serà inferior a 2,50 metres en el medi urbà, podent descendir a 2,20 metres en les cases aïllades en el medi rural

“Si tot això es compleix, és possible viure en una oficina perquè deixa de ser-ho, però si no és possible complir-ho, aleshores no ho serà o es farà de forma il·legal, amb totes les seves conseqüències”, exposa García.

Procés per Canviar un Local en Habitatge

Per transformar un local en un habitatge, el fundador de Klic Arquitectes assenyala que és necessari seguir aquests passos:

1. Estudi de viabilitat: Realitzat per un tècnic competent per avaluar si el canvi és possible.
2. Sol·licitud de viabilitat d’ús: Presentar aquesta sol·licitud a l’ajuntament per obtenir la seva aprovació.
3. Sol·licitud i concessió de llicència: Demanar la llicència necessària i esperar que sigui concedida.
4. Realització de l’obra: Dur a terme les reformes necessàries per al canvi d’ús.
5. Tramitació de la llicència de primera utilització: Obtenir aquesta llicència, que és similar a la llicència de primera ocupació per al canvi d’ús.
6. Inscripció del canvi d’ús en el Registre de la Propietat: Formalitzar el canvi en el registre corresponent.

Requisits Essencials per Convertir un Local en Habitatge

Per transformar un local en un habitatge, és imprescindible que l’espai resultant sigui habitable. Això implica que ha de comptar amb una cuina, bany, saló menjador, dormitori i una àrea per a safareig, entre altres espais essencials. “Aquests requisits poden variar segons el municipi”, assenyala Goñi.

Superfície Mínima per Convertir un Local en Habitatge

Si et qüestiones sobre els metres quadrats necessaris per transformar un local en habitatge, és important saber que aquesta superfície és determinada per cada ajuntament i, en absència de regulació local, per normatives estatals prèvies. “Com a pauta general, locals de menys de 35-40 m² construïts no solen ser aptes per al canvi d’ús i, en ocasions, es requereix més espai”, explica Juan Goñi.

No tots els locals poden convertir-se en habitatges, ja que “cada municipi té les seves pròpies normatives en el Pla General d’Ordenació Urbana (PGOU) o en les seves Normes Subsidiàries sobre la viabilitat del canvi d’ús. És essencial comptar amb un tècnic que revisi l’ordenança de la parcel·la on es troba el local, verifiqui la viabilitat de l’ús i asseguri que el local compleix amb totes les normatives aplicables”, afegeix Juan Goñi, fundador de KLIC Arquitectes.

Consequències de Viure en un Local sense Cèdula d’Habitabilitat

Habitar un local comercial o una oficina sense comptar amb la cèdula d’habitabilitat o sense llicència de primera ocupació pot comportar sancions. Aquesta situació també t’impedirà empadronar-te en el municipi i dificultarà l’alta de serveis bàsics com la llum i l’aigua.

Conclusió

La transformació d’un local comercial en habitatge és una opció atractiva per a aquells que busquen una alternativa més econòmica als habitatges convencionals. No obstant això, aquest procés requereix una planificació meticulosa, complir amb diverses normatives legals i fer front a despeses significatives. A continuació es resumeixen els passos i consideracions més importants:

1. 1. Compliment Normatiu:
   • – Codi Tècnic de l’Edificació (CTE): Normativa d’obligat compliment que estableix les condicions de seguretat i habitabilitat.
   • – Normatives Autonòmiques i Municipals: Cada municipi pot tenir condicions addicionals i més restrictives que s’han de respectar.
2. 2. Requisits Legals:
   • – Canvi d’Ús: Es necessita un projecte de canvi d’ús aprovat per l’ajuntament, elaborat per un arquitecte o tècnic competent.
   • – Documentació: Projecte tècnic, direcció d’obra, llicències i visats.
3. 3. Costos Associats:
   • – Estimació de Despeses: Aproximadament 50.000 euros per convertir un local de 80 m² en habitatge, incloent obres, llicències i impostos.
   • – Desglossament de Costos:
     • – Preu de l’obra: 500 euros/m².
     • – Projecte tècnic: 1.990 euros.
     • – Direcció d’obra: 1.500 euros.
     • – Llicències i impostos: Aproximadament 5.200 euros.
4. 4. Condicions per al Canvi d’Ús:
   • – Viabilitat Urbanística: Revisió del Pla General del Municipi per assegurar que l’ús residencial està permès.
   • – Viabilitat Geomètrica: Compliment de les normes d’habitabilitat, incloent ventilació, alçada mínima, dimensions de les habitacions, etc.
5. 5. Procés a Seguir:
   • – Estudi de Viabilitat: Realitzat per un tècnic.
   • – Sol·licitud de Viabilitat d’Ús: A l’ajuntament.
   • – Obtenir Llicències: Inclou la llicència de primera utilització.
   • – Inscripció en el Registre de la Propietat: Formalització del canvi d’ús.
6. 6. Requisits d’Habitabilitat:
   • – Superfície Mínima: Generalment, locals de menys de 35-40 m² no solen ser aptes per al canvi d’ús.
   • – Espais Necessaris: Cuina, bany, saló menjador, dormitori, i àrea de safareig.
7. 7. Consequències de No Complir amb la Legalitat:
   • – Sancions: Viure en un local sense cèdula d’habitabilitat pot comportar sancions.
   • – Dificultats Administratives: Problemes per empadronar-se i per donar d’alta serveis bàsics com la llum i l’aigua.

Resum

En resum, transformar un local comercial en habitatge és un procés complex però viable si es compleixen tots els requisits legals i normatius. És essencial comptar amb el suport de professionals qualificats per assegurar-se que es compleixen totes les condicions necessàries i evitar problemes legals futurs.

Armaris d’Alumini: Innovació Ecològica per a la Llar Moderna

Reformas Integrales IVAN està transformant el concepte d’emmagatzematge domèstic amb la seva avantguardista fabricació d’armaris d’alumini. Aquesta empresa líder en el sector combina estètica contemporània amb sostenibilitat, oferint solucions que no només optimitzen l’espai, sinó que també minimitzen l’impacte ambiental. Utilitzant alumini reciclat i tècniques de producció d’baixa emissió, creen armaris duradors i 100% reciclables, contribuint així a l’economia circular. El disseny intel·ligent d’aquests armaris maximitza l’eficiència de l’espai, mentre que les propietats naturals de l’alumini proporcionen resistència a la humitat i als insectes sense necessitat de tractaments químics nocius. Reformas Integrales IVAN demostra que l’organització eficient de la llar pot ser alhora elegant i respectuosa amb el medi ambient, oferint als propietaris una solució d’emmagatzematge que combina funcionalitat, estil i consciència ecològica.

Innovació Portuària per a un Futur Sostenible

REFORMAS HECHO A MANO, S.L.U. és pionera en la instal·lació de plataformes d’accés a les balises marítimes, una tasca que realitza amb màxima eficiència i respecte pel medi ambient. Aquesta empresa destaca per la seva capacitat d’integrar materials ecològics i tecnologies renovables en cada projecte, garantint així la sostenibilitat i la seguretat en els ports. El seu compromís amb la innovació i la qualitat ha convertit REFORMAS HECHO A MANO, S.L.U. en una referència en el sector, recomanada fervorosament per la seva excel·lència i fiabilitat.